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权属有争议的房屋暂缓登记

发布时间:2019-08-26 02:25:37 编辑:笔名

权属有争议的房屋暂缓登记

原告谢某诉称,其于2000年5月16日向房管局申请房地产权属登记办证

,并提交了相关材料。但房管局以谢某提交的建筑许可执照的兴建方已由谢某变更为李某,且李某于2000年5月23日向其提出书面异议为由,拒绝给谢某办理房产证。谢某不服,以房管局行政不作为向法院提起行政诉讼。

被告房管局辩称,其对房屋现场查勘、丈量时发现,该房屋右边一间由李某使用,李某对谢某确认房屋产权提出了明确的异议。依据有关规定,该房屋产权纠纷尚未解决应暂缓给谢某办理权属登记。

[案情分析]  一、什么是具体行政行为,什么是不作为行政行为

行政行为是享有行政权能的组织(行政主体)运用行政权对行政相对人所作的法律行为。具体行政行为是指行政主体针对特定行政相对人所作的行政行为。行政相对人是指行政法律关系中与行政相对的另一方当事人,即行政主体行政行为影响其权益的个人、组织。本案中的行政主体是房管局,行政相对人是原告谢某。不作为行政行为,是指行政主体消极维持现有法律状态,通常表现为不履行法定职责的行政行为,如对相对人的请求不予答复或拒绝颁发许可证等。本案中原告向房管局申请办理房地产权属登记,房管局未给予办理并未书面告知当事人,属于不作为的具体行政行为。

二、房管局不应为谢某办理登记。

物权的发生即物权的取得,指物权与特定主体的结合,包括原始取得和继受取得两种。物权的原始取得,指由于一定的法律事实,法律确认财产所有权法律关系的最初发生。它不是所有权主体的变更或取代,不须以他人的权利为前提或依据。物权的继受取得,是指基于一定的法律事实,导致所有权主体的变更,新所有人继原所有人而取得所有权。继受取得必须以原所有人的权利作为前提和依据,是从原所有人传来的,因此也称作传来取得。所谓房屋初始登记是指新建房屋申请人,或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定:“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。”本案中,谢某提交的建筑施工执照已变为李某,其主体已发生变化,因此,本案谢某提交的证明文件不符合上述规定,房管局未对谢某的申请予以登记是正确的。

三、对有纠纷的房屋不应登记。

申请房地产权属登记的房屋产权必须来源清楚、合法,证件齐全,没有纠纷。本案中李某对谢某申请办理权属登记的房产提出异议,经房管局工作人员对房屋现场查勘、丈量证实确有纠纷存在。建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定:“登记机关依照申请人的申请进行产权审查,凡房屋所有权清楚,没有争议,符合有关法律和政策,证件齐全,手续完备的,应发给房屋所有权证件。”照此规定,如房屋权属存在纠纷、争议的应不予登记。因此房管局未对该房办理权属登记是正确的。法院驳回原告谢某的诉讼请求也是正确的。

四、是否登记房管局都应书面告知申请人。

房管部门接受当事人的申请后无论是同意登记,不予登记或暂缓登记,都应该书面告知当事人。接到认为不应该登记的申请却不理不间或者未进行口头告知,显然也不适当甚至构成行政不作为,现在很多地方的房管部门对此并不重视,值得注意。《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定:“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记,对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)”。

[案情结果]  法院认为,谢某向房管局提交的建筑许可执照的兴建方已由谢某变更为李某,并由城市建设局加盖公章确认,且李某已向房管局提出书面异议,房管局认为谢某的申请不符合房地产权属登记办证的条件,依照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定,不予办理是合法的,法院予以支持,驳回原告谢某的诉讼请求。

[相关法规]  《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定:“新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。”

建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定:“登记机关依照申请人的申请进行产权审查,凡房屋所有权清楚,没有争议,符合有关法律和政策,证件齐全,手续完备的,应发给房屋所有权证件。”

《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定:“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记,对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)”。

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